El impacto de las reformas a la Ley de Vivienda en el mercado de renta en la Ciudad de México

MÉXICO.- En México, solo el 17% de las viviendas se encuentran en renta, una cifra considerablemente baja en comparación con Estados Unidos y Europa, donde ese porcentaje ronda el 30%, según datos de la proptech MoradaUno.

Sin embargo, esta oferta podría verse aún más limitada debido a las recientes reformas impulsadas en la Ciudad de México.

El 28 de agosto entraron en vigor reformas al Código Civil y a la Ley de Vivienda de la Ciudad de México, las cuales prohíben aumentar el monto de la renta por encima de la inflación.

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Además, se creó un Sistema de Registro de Contratos de Arrendamiento, lo que obliga a los propietarios a registrar este tipo de contratos.

Impacto en el Inventario y los Precios

Según Eugene Towle, socio director de Softec, el problema de la baja oferta de vivienda en renta en la Ciudad de México se debe, en parte, a la falta de incentivos para los desarrolladores. Towle enfatiza que no es necesario un control de precios, sino financiamiento barato, bajas tasas de interés y permitir que los contratos se ajusten al mercado.

Towle recordó que, en el pasado, las decisiones gubernamentales han afectado el mercado de renta. En 1940, el 80% de las propiedades en la Ciudad de México eran rentadas, pero los decretos emitidos entre 1942 y 1948 por el presidente Manuel Ávila Camacho, que congelaron las rentas, desincentivaron a los propietarios y el inventario se estancó.

No fue sino hasta 1992, cuando Carlos Salinas de Gortari eliminó las rentas congeladas, que el inventario en renta comenzó a crecer nuevamente.

Tendencias Actuales de la Demanda de Vivienda

Un cambio demográfico ha incrementado la demanda de vivienda en renta en zonas céntricas de la Ciudad de México. Los jóvenes entre 20 y 30 años, que buscan rentar en lugar de comprar, son quienes generan la mayor demanda en estas áreas, pero no hay suficiente oferta para satisfacerla, según Towle.

Propuestas para Incentivar el Mercado

Para Santiago Morales, CEO de MoradaUno, el enfoque gubernamental debe centrarse en incentivos desde la fase de permisos y licencias de construcción.

Propone modelos de vivienda asequible similares a los de Reino Unido y Francia, donde se obliga a los desarrolladores a destinar un 20% o 25% de los departamentos a precios accesibles.

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En zonas como Benito Juárez y Miguel Hidalgo, el 39% de las viviendas están en renta, mientras que en Cuauhtémoc el porcentaje es del 38%.

Morales advierte que el registro de contratos genera desconfianza entre los propietarios, quienes temen que sea utilizado con fines de recaudación, ya que muchos no declaran los ingresos por renta.

Precios de las Rentas al Alza

En lo que va de 2024, el precio de las rentas en la Ciudad de México ha aumentado en un 4.1%, en línea con la inflación. Sin embargo, en colonias de alta demanda, como Lomas de Chapultepec, el incremento ha sido del 9%, mientras que en el Centro, Anzures y San Rafael, los precios han subido entre 5% y 6.6%.

Preocupaciones por la Inversión

El economista en jefe de BBVA México, Carlos Serrano, advirtió que el control de rentas podría restringir la oferta de vivienda en alquiler, afectando la inversión en el sector.

Serrano destacó que experiencias internacionales muestran que el control de precios tiende a reducir la oferta, lo que encarece tanto la compra como la renta de inmuebles.

Las reformas a la Ley de Vivienda en la Ciudad de México, aunque bien intencionadas para proteger a los inquilinos, podrían generar una contracción en la oferta de viviendas en renta, lo que llevaría a un aumento en los precios y dificultaría aún más el acceso a la vivienda asequible.

La solución, según los especialistas, radica en fomentar una mayor oferta mediante incentivos y financiamiento adecuado para los desarrolladores.