Refuerzan vigilancia en edificios verticales de Tijuana
Para evitar colapsos como el de dos edificios de apartamentos, ocurrido en La Sierra en 2023, el Municipio endureció la aprobación de obra para construcción de vivienda vertical.
Tijuana BC.- Luego del colapso de dos edificios en el fraccionamiento La Sierra en 2023, la actual Administración Municipal realiza una revisión minuciosa de los proyectos de edificaciones verticales antes de aprobarlos y evitar así una situación similar que deje a decenas de familias sin hogar.
Desde hace años Tijuana vive un boom de edificaciones verticales para vivienda, solamente en los últimos años han sido autorizados más de 150 proyectos en el Municipio.
De acuerdo con la Dirección de Administración Urbana (DAU), de octubre de 2021 a enero de 2024 han sido aprobadas por el Ayuntamiento 152 licencias de construcción para edificaciones verticales.
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Mayor énfasis
El titular de la DUA, Ricardo Güereña Castro informó que han puesto mayor énfasis en determinados estudios, además de solicitar una opinión externa con expertos en ingeniería a través del Colegio de Ingenieros Civiles
“Hemos puesto mayor énfasis en los estudios de mecánicas de suelos y geotécnica… la mayoría, muchos de los estudios que nos presentan los desarrolladores, se los mandamos al colegio para que nos dé su opinión los especialistas”, declaró.
Es decir, a parte de la revisión que realiza el personal del Ayuntamiento, buscan una opinión externa con la finalidad de que todo se encuentre en orden y que la zona donde se va construir un edificio sea segura.
Los requisitos
Entre los requisitos que solicitan se encuentra el dictamen de uso de suelo, y para otorgarlo el inmobiliario debe de contar con un estudio de impacto urbano autorizado por el Instituto Metropolitano de Planeación (Implan), acompañado de un estudio de impacto vial y una opinión técnica de riesgo.
Así como un croquis de localización, predial, reporte fotográfico y los documentos de propiedad, con dichos requisitos el gobierno local puede emitir una respuesta del uso del suelo para cierta cantidad de viviendas.
Para emitir el uso de suelo nosotros revisamos la zona y la respaldamos con lo que indique los estudios como es el de impacto urbano y la opinión técnica de riesgo que ven a revisión a detalle de la zona donde se encuentra y donde se va a desarrollar el proyecto”
Expresó.
Licencia de construcción
Otro requisito es la licencia de construcción, para ya edificar y dentro de los requisitos de la licencia está la factibilidad de la Comisión Estatal de Servicios Públicos de Tijuana (Cespt) y Comisión Federal de Electricidad (CFE).
“Con esas dos factibilidades respaldamos que esas dependencias puedan dar el servicio al proyecto solicitado. No podemos emitir una licencia de construcción si no viene la factibilidad de la Cespt y de CFE”, comunicó.
Explicó que muchas de las edificaciones que fueron otorgadas sus autorizaciones en pasadas administraciones a la actual le piden prórrogas de la licencia de construcción y es ahí donde le dan seguimiento, especialmente que la edificación se esté llevando conforme al proyecto autorizado y también cuando solicitan la terminación de la obra.
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Supervisión de obra
En cuanto a la supervisión de la obra durante el proceso la DAU tiene registrados los directores responsables de obra y los corresponsales en las diferentes especialidades.
“De hecho ese director tiene la responsabilidad hasta cinco años después emitida la terminación de obra, si hubo algún vicio, si hubo algún defecto que surgió uno o dos años después el responsable de nosotros de la edificación es el director”, agregó.
Por último, Guereña Castro consideró que las edificaciones verticales es la mejor opción para el crecimiento de una ciudad, sin embargo, esto implica cambios en donde diferentes dependencias tendrán que trabajar en sus rubros, ya sea el estado a través de las redes de agua, movilidad y el ayuntamiento en infraestructura como una parte de movilidad, áreas verdes, servicios públicos.
Traerá retos
Para Tomas Pérez Vargas, consejero del Consejo de Desarrollo Económico de Tijuana (CDT), la edificación vertical de vivienda ayuda a densificar ciudades, sin embargo, al mismo tiempo que trae beneficios genera retos para el municipio.
Entre los beneficios dijo se encuentra el reducir la movilidad si a la gente que vive en cierta zona se le dota de todos los servicios y entretenimiento de manera cercana, si tal vez caminando puede llegar a su lugar de trabajo o a la escuela.
Pero los retos son varios, principalmente de infraestructura para poder atender la necesidad de tantas familias en un mismo edificio.
“El agua se la tienes que llevar, el drenaje sanitario lo vas a tener que sacar y tratar, yo creo que el reto que se viene ahorita para las ciudad de Tijuana es que no están las tuberías sobre todo de muchos de las áreas no son adecuadas para manejar estos gastos”, afirmó.
Requieren mantenimiento
Se requiere darle mantenimiento a las tuberías y reemplazarlas conforme van aprobando la densificación en las diferentes áreas.
“Rehabilitar o incrementar el tamaño de estas tuberías e irle dando la capacidad a la infraestructura, ese es el gran reto que tenemos. Me ha tocado experimentar que la infraestructura no se ha actualizado entonces vamos a tener un problema más adelante”, añadió.
Indicó que otro reto es la energía que se requiere para alimentar, por ejemplo, algunas edificaciones verticales que tienen 40 o 50 departamentos, ya que todos tendrán una demanda de electricidad.
“Es un reto, yo lo veo que si hay una falta de infraestructura de energía eléctrica, si se carece de ella. Quizá no hay la infraestructura para distribuirla, que también eso suele suceder, no es nomás que exista la capacidad de generación sino de distribuirla”, resaltó.
Otro tema que señaló las autoridades tendrán que trabajar es en mantener en buen estado las vialidades y el espacio urbano porque la población que habita estos lugares tendrá que moverse fácilmente entonces necesitan banquetas en buen estado aptas para personas con capacidades diferentes e iluminación.
Movilidad y áreas verdes
Otros retos que generan las edificaciones verticales de vivienda es la movilidad y necesidad de crear más áreas verdes de acuerdo con el Departamento de Estudios Urbanos y del Medio Ambiente del Colegio de la Frontera Norte (Colef).
El investigador del departamento, Juan Antonio Pichardo Corpus reconoció que el crecimiento vertical en Tijuana es necesario para disminuir la presión de la urbanización.
“Es muy difícil combatir el impacto negativo de la expansión dependiente del uso del automóvil, entonces en principio es algo necesario, pero por supuesto que no solo es crear edificios, un reto muy importante en todas las ciudades con o sin crecimiento vertical es el uso de suelo mixto”, comentó.
Explicó que en las zonas donde se construye vivienda vertical debe de haber una diversificación de suelo, es decir, a los alrededores debe de haber actividades de negocio, parques, escuelas, fuentes de trabajo y entretenimiento.
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Problemas de movilidad
Para que todas las familias que viven en estos espacios no tengan que desplazarse largas distancias para realizar sus actividades cotidianas, de lo contrario tendrán que usar el vehículo, generando a su vez mayores problemas de movilidad.
“Es algo malo en términos de movilidad, ese es uno de los retos más importantes cuando se hace desarrollo vertical”, agregó.
En Oslo, Noruega se ha construido vivienda vertical mezclada con negocios, dijo, los cuales han tenido buena aceptación.
Resaltan importancia
Resaltó la importancia que haya un buen transporte público con este tipo de espacios ya que esto reduciría aún más la movilidad y el tráfico.
“Si hay edificios de uso mixto el impacto en las avenidas es menor porque tienes menos gente desplazándose, pero una cosa que es más importante es el transporte público, porque efectivamente con todo y que tengas mezclas de uso de suelo, vas a tener necesidad de mover gente de otras partes”, agregó.
Otro punto que expuso debe de revisarse es una situación que se puede repetir como está suscitando en Santiago, Chile.
Sin control
En aquella ciudad se construyó mucha vivienda vertical, pero sin control, provocando que algunos edificios tengan hasta 37 departamentos en un solo piso.
“Eso es algo que no es deseable porque tienes una densidad extrema y eso genera precariedad en términos del espacio, es algo que hay que cuidar mucho. Son departamentos de muy pocos metros cuadrados y pues evidentemente eso genera problemas de hacinación”, manifestó.
Aquí deben de entrar las autoridades, regularizando este tipo de edificaciones y al mismo tiempo generar espacios de áreas verdes cercanos.
“Eso también es un reto para Tijuana porque sabemos que el espacio es reducido, entonces tienes que buscar la manera de que haya parques o áreas verdes cerca, y si no hay, hay que hacerlas y eso es un reto fuerte, porque implica mover posiblemente algún comercio, cambiar el uso de suelo de alguna área”, concluyó.
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